Еще несколько лет назад про ипотеку говорили как про привидение: о ней все слышали, но никто не видел. И вот буквально на глазах положение начинает меняться. Сейчас уже каждая третья сделка по покупке недвижимости осуществляется через ипотеку. И практически у каждого теперь есть знакомые, которые ввязались в эту авантюру. А может быть, не такая уж это и авантюра?
– Чем ипотека отличается от других способов покупки жилья в кредит?
– Тем, что в этом случае вы берете ссуду под залог той квартиры, которую купили в кредит. А это значит, что если вы по какой-то причине окажетесь не в состоянии выплачивать кредит, то банк, выдавший вам этот кредит, без разговоров сможет забрать у вас эту квартиру и, чтобы вернуть свои деньги, выбросит ее на рынок.
– То есть получается, банк объективно заинтересован в том, чтобы заемщик задержался с выплатами, и, словно акула, только и ждет удобного момента, чтобы проглотить квартиру.
– Аппетиты банка ограничены законом, а именно законом об ипотеке, который у нас был принят в 1998 году. Ипотека – это все-таки не ломбард, хотя они и дальние родственники. Квартира, которая находится в залоге у банка, не является, строго говоря, собственностью ее владельца, пока не выплачен весь кредит. Но дело в том, что и банку она не принадлежит. Банку в заложенной квартире принадлежит только та часть, которая эквивалентна долгу. В случае невыплаты кредита банк не может прикарманить заложенную квартиру. Он может продать ее, вернув себе вложенные в квартиру средства.
– А разница?
– Остаток возвращается заемщику. Поэтому некоторые банки в случае проблем с выплатой кредита обещают заемщику – довольно, впрочем, туманно, на мой взгляд, – не просто выбросить его на улицу, а предоставить более дешевое жилье.
– Но ведь возможна ситуация, когда квартира, выставленная на продажу, из-за колебания цен на рынке – когда-нибудь кризис недвижимости все-таки наступит – окажется дешевле суммы задолженности.
– Трудно представить ситуацию, когда недвижимость подешевеет настолько, чтобы банк не мог вернуть свои деньги. И вообще ипотека – это такая финансовая сделка, когда банк оказывается в абсолютном выигрыше. Не случайно ведь ипотечный кредит выдается, когда заемщик оплатил треть, а то и половину стоимости квартиры. Банк должен иметь стопроцентные гарантии, что сторицею вернет одолженные средства.
– А если с квартирой, которая покупалась на ипотечный кредит, что-то произошло: пожар, “взрыв бытового газа” и тому подобное?
– Для этой цели в пакете с ипотечным кредитом заемщик обязан купить стандартный страховой набор – застраховать и квартиру, и свои жизнь и здоровье. Причем квартира страхуется, естественно, по ее реальной стоимости.
– То есть нам навязываются дополнительные расходы?
– Я вас понимаю, но воспринимать страховку только как дополнительную повинность все-таки не следует. Если вы вдруг станете инвалидом и не сможете зарабатывать, выплату ссуды возьмет на себя страховщик. И, в принципе, вы можете надеяться, что у вас это получится. Хотя заставить страховщика заплатить будет, прямо скажем, очень непросто. Но страховщики во всем мире устроены одинаково. Они убеждены, что человек специально лег под каток и лишился обеих ног, только чтобы получить со страховой компании деньги.
– Иными словами, когда мы прикидываем, во что нам обойдется ипотека, мы не задумываемся о накладных расходах. И это, по-видимому, не только страховка.
– Нужно добавить, например, расходы на проведение строительного аудита. Это будет делаться за ваш счет. Сколько-то могут стоить рассмотрение банком заявки на кредит (такое тоже бывает), услуги риэлтеров по сопровождению сделки, по проверке приобретаемой квартиры. Ведь банк, прежде чем выдать деньги, хочет получить гарантии, что покупаемая квартира ликвидна, ничем не отягощена и т. д., поэтому проводит независимую экспертизу. И эти затраты тоже ложатся не на банк, а на заемщика. Кроме того, нужно учитывать, что при оформлении ипотечного кредита цены во всех документах указываются реальные – не стоимость квартиры по БТИ, а ее рыночная стоимость. А это означает, в частности, что у нотариуса вы тоже оставите довольно солидную сумму. Кроме того, если это будет альтернативная покупка – человек продает старую квартиру и покупает новую – то, поскольку в договоре указывается рыночная стоимость, придется, возможно, заплатить еще 13 процентов налога, в случае если квартира находилась в собственности меньше пяти лет и стоит больше миллиона рублей.
– И это, должно быть, не единственные подвохи при ипотеке?
– Я бы не называл это “подвохами”. Просто это не всегда осознаваемая потребителем ипотеки техническая сторона дела, которая имеет свою цену. Мимо сознания заемщиков проходит обычно то обстоятельство, например, что первые год-полтора, а то и больше, вы выплачиваете банку не ту сумму, которую вы одолжили у банка, а только проценты по кредиту. И только потом наступают годы собственно расплаты. Поэтому, скажем, когда человек хочет погасить кредит досрочно, банк его, так сказать, штрафует за это, то есть заемщик обязан выплатить полноценный процент за предоставление кредита. И в общем желание банка вполне естественно: в чем тогда его выгода, если не в этом?
– А какие еще минусы ипотеки обнаруживаются при ближайшем рассмотрении?
– Есть одна иллюзия относительно ипотеки, которую я часто наблюдаю: многие думают, что сначала надо присмотреть себе квартиру, а затем искать кредит. Это неверно вдвойне. Во-первых, ипотека предполагает, что сначала вы заручаетесь согласием банка выдать вам кредит и только затем находите квартиру, которую хотите приобрести. А во-вторых, сейчас, когда рынок недвижимости “перегрет”, когда квартиры уходят, что называется, со свистом, вы серьезно рискуете просто-напросто опоздать с вашими кредитами: никто не станет ждать, когда вы соберете все бумаги для получения кредита. И даже если кредит у вас на руках, все равно иметь дело с ипотекой захочет не каждый продавец – сейчас, когда от покупателей отбою нет, ему проще продать за наличные.
– Но можно дать задаток и удержать квартиру за собой.
– Задаток дается на небольшой срок. И вы можете не успеть к этому сроку получить ипотечный кредит. Кроме того, когда на квартиры существует ажиотажный спрос, когда цена каждую неделю повышается, когда новостройки раскупаются на корню, задаток ни от чего не спасает. Продавцу бывает выгоднее вернуть задаток с неустойкой и уступить квартиру более выгодному покупателю.
– Что ожидает заемщиков, получивших ипотечный кредит, если кризис, связанный с падением цен на нефть или еще с чем-нибудь, наконец наступит?
– Давайте посмотрим, что происходит в других странах. В момент кризиса в развитых странах Запада цены на недвижимость всегда падали. Причина очевидна: люди в момент кризиса лишались работы, они не могли выплачивать свои кредиты, и наступал момент, когда банк, чтобы выручить деньги, вынужден был эти квартиры выбрасывать на рынок – отсюда и падение цен на недвижимость. Хотя у нас рынок жилья, приобретаемого в кредит, не так развит, как на Западе, в кризис цены на жилье тоже упадут, что и случилось во время кризиса 1998 года. Правда падают цены неравномерно. Что сейчас происходит, например, в Израиле? Там положение, как вы знаете, аховое: практически военное положение, экономический спад. И цены на недвижимость упали практически наполовину. Но это справедливо, когда мы говорим о жилье для бедных. Квартиры и дома категории люкс если и подешевели, то максимум на 10 процентов. Как известно, рынок устроен так, что во время кризисов богатые богатеют. И, уж во всяком случае, им нет никакой необходимости продавать свои квартиры – они ведь стоят, есть не просят. А вот рынок дешевого жилья оказывается перенасыщенным: освобождается много квартир тех, кто, потеряв работу, не в состоянии больше платить кредит, и у потенциальных покупателей этого же жилья, соответственно, аналогичные сложности.
А с несостоятельными заемщиками у нас будут поступать точно так же, как и везде, – выбрасывать на улицу.
– А есть какие-то зацепки у человека, который не справился с выплатой кредита и рискует оказаться на улице? Он, например, прописан в этой квартире, а прописанного не могут выселить.
– В квартире, купленной по ипотечному кредиту, вы прописаться не можете. Поэтому ни за какие прописки зацепиться нельзя. А спасением для такого заемщика может оказаться то, что банк может пересмотреть условия вашего кредитования. Он на это может пойти не из сострадания, конечно. Просто если это окажется банку выгоднее – например, к тому моменту произойдет скачок цен, и у банка будут какие-то проблемы с ликвидностью квартиры, – ему будет выгоднее продлить договор с вами, снизить штрафы за просрочку платежа.
– И все-таки, такой вариант развития событий возможен, если у банка нет особой заинтересованности в данной квартире. Но почему бы не забрать понравившуюся квартирку по дешевке для своих сотрудников?
– Теоретически такое желание, конечно, может возникнуть. Но по закону об ипотеке квартира должна быть выставлена на публичные торги. Во многих странах, кстати, такие квартиры выставляют на аукцион. И не только квартиры. Когда к должнику банка являются судебные исполнители, они имеют право вынести из квартиры любое имущество, которое можно продать на аукционе. И такие аукционы очень популярны у населения западных стран. Банку ведь важно в кратчайший срок вернуть свои деньги. Поэтому и квартира, и машина, и вещи должника продаются по очень низким ценам. И экономный обыватель, как правило, очень радуется такому шансу. Эти аукционы очень популярны.
– Чтобы получить ипотечный кредит, мало, должно быть, внести первый взнос. Банк должен убедиться в состоятельности заемщика. А если у заемщика официальные доходы мало соответствуют уровню его притязаний, банк это не смущает?
– Вообще говоря, это должно смущать не банк, а налоговую инспекцию. Банк же, когда выдает кредит, может – а на практике, насколько мне известно, так и происходит – принимать решение исходя из косвенных признаков: каким еще имуществом располагает заемщик, каково его социальное положение, не говоря уже о том, что служба безопасности банка не только проверяет достоверность сведений, предоставленных заемщиком о себе, но и оценивает степень его стабильности. Служба безопасности отслеживает недобросовестных заемщиков. Кстати, скоро это будет делать совсем просто. Сейчас создается объединенное бюро кредитных историй, в которое банки будут предоставлять сведения о неблагонадежных заемщиках. То есть черные списки будут общим достоянием.
– Может быть, при системном кризисе будет принята какая-то программа, смягчающая удар?
– Надеюсь, что этого не будет. Банки не занимаются благотворительностью там же, где они зарабатывают деньги. Смягчить удар при кризисе – это задача государства. Во многих странах государства поощряет ипотеку тем, что сокращает заемщикам налоги. Или выдает ссуду для первого взноса. Но в любом случае это государство выступает на стороне заемщика, а не банк.
– Судя по всему, у нас ситуация с ипотекой начинает меняться к лучшему: ставка ипотечного кредита пусть понемногу, но снижается, а срок, на который выдается кредит, становится больше. Еще не так давно у нас ипотечный кредит можно было получить максимум на пять лет. И процентные ставки были гигантские. Теперь можно найти кредиты и на 15, и на 20 лет. С чем это связано?
– С тем, что у банков появилось много свободных денег, которые надо куда-то вкладывать. Еще несколько лет назад наши банки боролись за крупных корпоративных клиентов, но теперь, когда те имеют возможность брать кредиты в зарубежных банках, нашим банкам приходится заниматься кредитованием физических лиц. Это дело хлопотное, но другого выхода у банков нет. Поэтому сейчас началась конкуренция на рынке ипотечного кредитования. Клиентам это, разумеется, выгодно. Так что можно ожидать дальнейшего сокращения ставок по кредитам. Скорее всего мы увидим более гибкое отношение к досрочному погашению – не такое, как сейчас, когда банк не заинтересован в досрочном погашении. Сейчас, по-моему, только Сбербанк не берет штрафов за досрочное погашение ссуды. Надо надеяться, постепенно будет упрощаться процедура выдачи кредита. Это уже наблюдается. Там, где требовались целых четыре поручителя заемщика, теперь требуются только два. Правда, у конкуренции есть и минус: на рынке ипотечного кредитования появляются сомнительные игроки. Насколько я знаю, сейчас некоторые крупные агентства недвижимости тоже занимаются чем-то вроде ипотечного кредитования. Вот это опасное дело – для заемщика, разумеется. Просто потому, что, когда вы берете ипотечный кредит в банке, вы, конечно, рискуете, но, по крайней мере, вы защищены законом об ипотеке, который регулирует ипотечную деятельность банков. А вот какие правовые нормы регулируют “ипотеку”, которую предлагают агентства недвижимости, это еще большой вопрос.
